U$S 3.000.000

VENTA

Autopista Camino del Buen Ayre y Ruta 58 5000

Canning

CANNING- ÚNICA FRACCIÓN- 15 Has con 500 Mts. Frente sobre Cam. Buen Ayre (Pte. Perón) y Ruta 58!. U$S 3.000.000.- toda la Fracción o se puede vender una parte U$S 20.- x m2. Fracción Cam Buen Ayre y Ruta 58, próxima a Canning, perteneciente al partido de Pte Perón (GBA Sur) 15,24 hectáreas, (152.400 m2) Zonificación: REX1 — Zona Residencial Extraurbana 1 Partido: Presidente Perón Área: Complementaria Uso dominante: clubes de campo y barrios cerrados Usos compatibles: vivienda unifamiliar, multifamiliar, equipamiento, hotelería, gastronomía, usos recreativos, etc. FOS: 0,40 FOT: 0,80 Altura máxima: 9 metros Densidad: 110 habitantes por hectárea Superficie mínima: 600 m² 1.) Superficie del terreno 15,24 ha = 152.400 m² 2.) FOS 0,40 El FOS indica la ocupación máxima del suelo en planta. 152.400 m² × 0,40 = 60.960 m² Es decir, la pisada máxima teórica en planta baja sería de aproximadamente: 60.960 m² Esto no significa que puedas ocupar todo eso automáticamente, porque después hay que descontar calles internas, retiros, espacios verdes, cesiones, restricciones, electroductos si existieran, hidráulica, accesos, etc. 3.) FOT 0,80 El FOT indica la superficie total construible computable. 152.400 m² × 0,80 = 121.920 m² Teóricamente, el máximo construible computable sería: 121.920 m² Ese número es alto, pero en la práctica probablemente el limitante real sea la densidad de 110 hab/ha, la altura de 9 m, los retiros, cocheras, servicios y aprobación municipal/provincial. 4.) Altura máxima: 9 metros Con 9 m de altura, normalmente se puede pensar en: PB + 2 niveles, o eventualmente PB + 2 pisos bajos, según cómo mida el municipio la altura y el tipo de cubierta. No parece una zona para torres. Es más apta para: ? dúplex; ? triplex bajos; ? condominios de baja altura; ? bloques de departamentos bajos; ? apart hotel bajo; ? housing; ? barrio cerrado; ? complejo recreativo/hotelero. 5.) Densidad: 110 habitantes por hectárea La densidad máxima sería: 15,24 ha × 110 hab/ha = 1.676,4 habitantes Redondeando: aprox. 1.676 habitantes máximos teóricos Después hay que ver cómo computa Presidente Perón la cantidad de habitantes por unidad. Ejemplos orientativos: Criterio de cómputo Unidades aproximadas 4 hab/vivienda 419 unidades 3 hab/vivienda 558 unidades 2,5 hab/vivienda 670 unidades 2 hab/vivienda 838 unidades Para un proyecto realista, yo no tomaría el máximo más agresivo sin confirmarlo. Preguntaría formalmente en Planeamiento si computan 2, 2,5, 3 o más habitantes por unidad funcional, y si diferencian vivienda unifamiliar, multifamiliar, hotelería o apart. 6.) Posible desarrollo residencial Por la ficha, el uso dominante es: Clubes de campo y barrios cerrados Pero también figuran como usos admitidos: vivienda unifamiliar, multifamiliar, equipamiento, hotelería, gastronomía y recreativos. Entonces, la fracción podría servir para varias alternativas: A. Barrio cerrado tradicional Lotes grandes, amenities, calles internas, club house, canchas, verde. Con superficie mínima de 600 m², en números muy brutos, antes de descontar calles y espacios comunes, 152.400 / 600 = 254 lotes teóricos. En la práctica, descontando calles, cesiones, espacios comunes, hidráulica y amenities, podría bajar bastante. B. Condominio multifamiliar bajo Bloques de PB + 2 pisos, dúplex o triplex, con espacios comunes. Acá el límite fuerte puede ser la densidad de 1.676 habitantes y la altura de 9 m. C. Proyecto mixto residencial + recreativo Por ejemplo housing/condominio con canchas, club, gastronomía o equipamiento deportivo. D. Apart hotel / hotelería / suites Como la ficha menciona hotelería y gastronomía, puede ser interesante si está cerca de ruta, acceso o zona de tránsito. E. Servicio de ruta La observación dice: “Para sectores de servicio de ruta opta por indicadores: ver disposiciones.” Esto puede ser importante si el predio tiene frente a ruta o está en un sector especial. Podría habilitar una parte más comercial, gastronómica, hotelera o de servicios, pero hay que verificarlo en la ordenanza y plano. 7.) Cálculo resumen Concepto Cálculo Resultado Superficie terreno 15,24 ha × 10.000 152.400 m² FOS 0,40 152.400 × 0,40 60.960 m² pisada máxima teórica FOT 0,80 152.400 × 0,80 121.920 m² construibles computables teóricos Densidad 110 hab/ha 15,24 × 110 1.676 habitantes aprox. Altura — 9 m Superficie mínima — 600 m² Conclusión práctica Con 15,24 ha en REX1, el terreno tiene potencial para un desarrollo bastante importante, pero de baja altura y densidad media-baja, no para torres. Lo más razonable sería pensarlo como: barrio cerrado, condominio residencial bajo, housing multifamiliar, apart hotel / complejo recreativo, o mixto residencial + servicios, especialmente si tiene buen frente o cercanía a ruta. El número teórico de FOT da 121.920 m², pero el verdadero techo probablemente lo determine la densidad de 1.676 habitantes, más las cesiones, infraestructura, hidráulica, accesos, cocheras, retiros y aprobación provincial/municipal.

DETALLE DE LA PROPIEDAD